2025년 토지거래허가제 내용 대상 규제 부동산시장 영향(재지정 최신정보)

 

 

 

지난 2025년 2월12일 서울시가 강남, 송파구 일대 토허제 해제를 발표한 후

해당지역 주택가격이 폭등하자

한 달만인 2025년 3월19일 강남,서초,송파,용산구 소재 아파트 전체로

토허제 구역을 확대 재지정 했습니다.

 

토지거래허가제(토허제)는 부동산 투기를 방지하고,

실수요자의 원활한 거래를 보장하기 위해 정부가 지정한 특정 지역 내에서

일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 허가를 받도록 하는 제도입니다.

이는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 시행되며,

시장과열지역 또는 개발이 예상되는 지역을 대상으로 적용됩니다.

오늘은 토허제 관련 내용과 대상지역 제한사항 등에 대해서 알아보고자 합니다

1. 토허제의 주요 내용

토허제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우 해당 지자체장의 허가를 필수적으로 받아야 하는 제도로, 허가 없이 거래할 경우 계약이 무효 처리됩니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 적용 대상: 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 특정 지역 내 일정 면적 이상 토지
• 허가 기준: 토지 이용 목적이 투기 목적이 아닌 실수요 목적이어야 함
• 거래 제한: 허가받은 목적 외의 용도로 사용할 경우 사후 처벌 가능

2. 대상 지역

토허제는 정부나 지방자치단체가 투기 우려가 높은 지역을 중심으로 지정합니다. 다음과 같은 지역이 포함됩니다:

★ 25년 3월 19일 현재 : 강남, 서초, 송파, 용산 소재 아파트(2,200여개 단지, 40만 가구)

• 도시 개발 예정지: 신도시 및 대규모 개발사업이 예정된 지역
• 시장 과열 지역: 부동산 가격이 급등하는 지역
• 기타 필요 지역: 국토 균형 발전 및 환경 보호가 필요한 지역

출처 : 서울신문

3. 제한 사항

토허제가 시행되는 지역에서는 다음과 같은 제한이 따릅니다:

1. 거래 허가 필요: 매매 시 관할구청 허가를 받아야 함(허가없으면 무효, 무단거래시 형사처벌)
2. 사용 목적 준수: 실거주의무 부여(2년), 갭투자 불가
3. 전매 제한: 일정 기간 동안 해당 토지를 되팔지 못하는 경우가 많음

4. 위반 시 제재

토허제를 위반할 경우 다양한 법적 제재가 가해질 수 있습니다:

• 거래 계약 무효: 허가 없이 거래된 계약은 법적으로 무효가 됨
• 과태료 부과: 일정 금액의 과태료 또는 이행 강제금 부과 가능
• 강제 처분 명령: 허가 목적과 다르게 이용된 토지는 강제 처분될 수 있음
• 형사 처벌: 심각한 경우 형사 처벌이 부과될 가능성도 있음

5. 토허제의 효과

토허제는 다양한 긍정적, 부정적 효과를 동반합니다.

긍정적 효과

• 부동산 투기 억제 및 실수요자 중심 거래 활성화
• 지역 내 주택 가격 안정화
• 무분별한 난개발 방지 및 균형 잡힌 도시 개발 가능

부정적 효과

• 거래 절차가 복잡해져 부동산 시장 위축 가능
• 실수요자도 거래 제한으로 인해 불편 초래
• 지역 경제 위축 및 거래량 감소

6. 토허제 재지정에 따른 부동산 시장 영향

토허제는 일정 기간이 지나면 정부가 해당 지역의 부동산 시장 상황을 고려하여 재지정을 검토합니다. 만약 재지정이 되면 다음과 같은 부동산 시장 변화가 예상됩니다:

• 재지정 시
  • 거래 제한 지속으로 인해 매수·매도자 모두 불편
  • 부동산 가격 안정화 효과 유지 가능
  • 투자 수요 감소로 인해 거래량 위축
  • 풍선효과로 인근지역(마포,성동)의 부동산 가격 상승
• 해제 시
  • 거래 활성화 및 가격 상승 가능성 증가
  • 투자자들의 관심 증가로 인해 단기적인 부동산 가격 상승
  • 실수요자들에게 유리한 거래 환경 조성 가능

7. 결    론

토지거래허가제는 부동산 투기 방지와 실수요자 보호라는 목적이 있습니다.

그러나 거래 절차의 복잡성과 시장 위축 가능성 등 부작용도 존재합니다.

2025년 초 해제 후 한 달만에 재지정하는 정책 실패에서 보듯이

시나 정부의 시장 분석과 예측이 무엇보다 중요합니다. 

향후 부동산 시장 변화와 정부 정책에 대한 지속적인 모니터링이 필요하며,

실수요자 및 투자자들은 해당 제도의 변동 사항을 주의 깊게 살펴야 합니다.