부동산양극화 원인과 문제점 대응방안

최근 경기 침체로 부동산도 '되는 곳만 된다'는 인식이 강해지고 있습니다.

그런데다가 다주택자에 대한 각종 규제로 똘똘한 한 채를 찾게 됐고,

지방 소멸까지 겹치면서 모든 수요가 서울 수도권으로 몰려들고 있죠.

또한 강남지역의 토지거래허가제 해제로 인해 해당지역 아파트가격이 폭등하고 있습니다.

 

양극화의 심화는 계층간 갈등을 일으키고 극심한 사회문제로 이어질 수 있습니다.

부동산 양극화에 대해 살펴보고 우리는 어떤 대응을 해야하는지 살펴보고자 합니다.

1. 부동산 양극화란?

부동산 양극화는 특정 지역의 부동산 가격이 급등하는 반면, 다른 지역의 가격은 정체되거나 하락하는 현상을 의미합니다. 이는 경제적 불평등을 심화시키고 사회적 갈등을 유발하는 중요한 문제로 대두되고 있습니다.

시도별 아파트 매매가격지수 변동율-한국부동산원 제공

2. 부동산 양극화의 원인

1) 지역 간 경제력 차이

대도시와 지방 도시 간의 경제력 차이가 부동산 가격 격차를 심화시키고 있죠. 서울, 수도권 및 일부 광역시의 경우 인프라, 일자리, 교육 환경 등의 요소로 인해 부동산 수요가 꾸준히 증가하는 반면, 지방 중소도시는 인구 감소와 경제 침체로 인해 부동산 시장이 위축되고 있는 현상을 보여주고 있습니다.

 

2)공급부족과 과잉공급

대도시에서는 개발 제한과 높은 토지 가격으로 인해 신규 주택 공급이 제한적인 반면, 지방 일부 지역에서는 오히려 주택 공급이 과잉되어 공실률이 높아지고 있습니다. 이는 가격 상승 지역과 하락 지역 간의 격차를 더욱 확대시키는 요인이 됩니다.

3) 저금리와 유동성 확대

저금리 기조가 지속되면서 투자자들이 수익성이 높은 자산을 찾게 되었고, 부동산 시장으로 자금이 집중되었죠. 특히 서울 및 수도권 지역의 부동산은 안정적인 투자처로 인식되어 가격 상승을 촉진했습니다.

4) 정책적 영향

정부의 부동산 정책은 지역별 양극화를 심화시키는 경우가 많죠. 예를 들어, 특정 지역에 대한 규제가 강화될 경우 투자 수요가 다른 지역으로 이동하며 지역 간 가격 격차가 커질 수 있습니다.

5) 토지거래허가제 해제에 따른 영향

최근 일부 지역에서 토지거래허가제가 해제되면서 부동산 양극화가 더욱 심화되고 있습니다. 토지거래허가제는 특정 지역의 투기 수요를 억제하는 역할을 했으나, 해제 이후 부동산 거래가 활성화되면서 가격 급등이 발생할 가능성이 커졌죠. 특히 수도권 및 인기 지역에서는 투자 수요가 증가해 부동산 가격이 상승하는 반면, 상대적으로 관심이 적은 지방 중소도시는 가격 변동이 미미하거나 하락하는 양상을 보이고 있습니다. 이는 자산 불평등을 더욱 확대시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6) 서울 아파트 쏠림 현상

서울 아파트에 대한 쏠림 현상이 부동산 양극화를 심화시키고 있습니다. 교육, 교통, 직장 접근성 등의 요인으로 인해 서울 및 강남권, 마포, 용산, 성수 등 주요 지역의 아파트 가격이 급등하고 있으며, 이에 반해 수도권 외곽 및 지방의 부동산 시장은 상대적으로 침체되고 있습니다. 특히 청약 시장에서도 서울 주요 지역의 경쟁률이 급등하는 반면, 지방에서는 미분양이 발생하는 등 양극화가 더욱 두드러지고 있습니다.

3. 부동산 양극화의 현상

1. 수도권 vs. 지방: 서울 및 수도권의 집값은 꾸준히 상승하는 반면, 지방 중소도시는 부동산 침체를 겪고 있음.
2. 신축 아파트 vs. 노후 주택: 신축 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 가격이 급등하는 반면, 노후 주택은 상대적으로 가치가 하락.
3. 고가 주택 vs. 중저가 주택: 초고가 주택 시장은 여전히 활발한 거래가 이루어지고 있지만, 중저가 주택 시장은 대출 규제 등의 영향으로 거래가 위축.
4. 토지거래허가제 해제 지역 vs. 미해제 지역: 해제된 지역에서는 부동산 가격 상승이 두드러지는 반면, 여전히 허가제가 적용되는 지역에서는 시장 안정화 기조가 유지되고 있음.
5. 서울 아파트 시장 집중 현상: 서울 및 강남, 용산 등 특정 지역의 아파트 가격이 급등하고, 청약 시장에서도 서울 지역은 과열 양상을 보이며 반면 지방 시장은 상대적으로 위축되고 있음.

4. 부동산 양극화의 문제점

1. 주거 불평등 심화: 경제적 여건에 따라 주거 환경이 극명하게 갈리면서 사회적 불평등이 확대되고 있음.
2. 지방 경제 침체: 부동산 시장이 침체된 지역에서는 인구 유출이 가속화되면서 경제 전반에 악영향을 미침.
3. 투기 증가 및 시장 불안정: 특정 지역으로의 자금 쏠림 현상이 심화되면서 투기 성향이 강해지고, 이는 부동산 시장의 거품을 유발할 가능성이 높음.
4. 토지거래허가제 해제로 인한 과열: 규제가 풀린 지역에서 단기적 가격 급등이 발생하고, 이는 실수요자들의 내 집 마련을 어렵게 만들 수 있음.
5. 서울 아파트 가격 급등으로 인한 서민 부담 증가: 서울 주요 지역의 집값이 급등하면서 무주택자들의 주택 마련이 더욱 어려워지고, 수도권과 지방 간 격차가 더욱 커지고 있음.

5. 무주택자와 1주택 이상자의 대응 방안

1) 무주택자의 대응 방안

1. 정부 지원제도 활용
   • 청년·신혼부부 대상 특별 공급, 생애 최초 특별공급 등의 혜택을 적극적으로 활용
   • 주택도시기금의 디딤돌 대출, 버팀목 전세자금 대출 등 정책 금융 상품을 검토
2. 내 집 마련 전략 수립
   • 부동산 시장의 변동성을 고려하여 서울 이외의 수도권 및 지방 거점 도시의 부동산도 검토
   • 실거주 목적이라면 공급이 증가하는 시점을 활용해 합리적인 가격에 매입할 기회를 노리는 것이 중요
3. 청약 시장 적극 활용
   • 청약 가점제와 추첨제 비율을 분석하고, 본인의 가점에 유리한 지역과 단지를 선택
   • 신축 아파트 선호도가 높은 만큼 청약 당첨 가능성을 높이는 전략이 필요
4. 임대차 시장 안정적 활용
   • 전세보증보험 가입을 통해 전세 사기를 방지하고, 갭투자 리스크가 큰 지역의 전세 계약은 신중

2) 1주택 이상자의 대응 방안

1. 규제 완화 및 세제 변화에 대한 대응
   • 종합부동산세, 양도소득세 등 보유세 부담을 분석하고, 세금 절감 전략을 고려
   • 다주택자의 경우 조정지역 해제 여부 및 양도세 중과 완화 등을 활용한 절세 매매 전략이 필요
2. 포트폴리오 재조정
   • 서울 및 수도권에 집중된 부동산을 일부 처분하고, 성장 가능성이 높은 지역으로 분산 투자하는 것이 바람직
   • 고령화 사회에서의 임대주택 수요를 고려해 수익형 부동산(오피스텔, 상가, 지식산업센터 등)에 대한 투자도 검토
3. 전세 시장 변화에 따른 대처
   • 임대차 시장에서 월세 선호도가 증가하는 추세에 맞춰 전세에서 월세로 전환하는 방안을 고려
   • 다주택자는 보유 주택을 정리하면서 장기적인 임대 사업자로 전환할지 여부를 검토
4. 서울 아파트 쏠림 현상에 대한 대응
   • 서울 아파트에 대한 투자 집중이 지속되는 가운데, 특정 인기 지역(강남, 용산, 마포 등)의 가격 상승이 계속될 가능성이 크므로 보유 여부를 신중히 판단
   • 서울 외곽 지역 및 GTX 등 교통 호재가 있는 지역에 대한 투자 기회를 탐색

결    론

부동산 양극화는 단순한 시장 현상이 아니라

경제적, 사회적 문제로 이어질 수 있는 중요한 이슈라고 생각합니다.

정부, 기업, 개인이 함께 균형 있는 부동산 정책과 대응 전략을 마련해야 합니다.

부동산은 거액이 투입되고, 보유자산 중에 가장 큰 비중을 차지하고 있는 만큼

흐름과 정보를 면밀히 잘 파악하고 현명하게 대응하는 것이 중요합니다.